一 | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。
二 | 此外，用户在活动期间提车岚图梦想家，还可享受价值万元豪华套件0元升级，豪华套件包含流媒体后视镜、航空铝地板、铝合金踏板。作为了解，目前该车共有12款配置，售价区间为32.99-44.99万元。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。
三 | 尾部方面，该车采用晶钻璀璨式尾灯组造型，配合中央的品牌LOGO以及大尺寸扰流板，创造出不错的视觉层次感。
内饰方面，该车采用独立的液晶仪表以及悬浮式中控屏+副驾娱乐屏，配合贯穿式空调出风口，整体营造出不错的科技感。同时，该车在座椅方面，其采用2+2+3的座椅布局，并支持第三排4/6翻折放倒，能够满足不同用车场景需求。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。尺寸方面，长宽高分别为5315/1980/1820mm，轴距为3200mm，定位为一款中大型MPV。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。值得一提的是，就在不久前岚图梦想家乾崑智驾ADS 3.3开启全量推送。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。此次OTA升级将新增13项全新功能、优化18项驾驶体验。其中，乾崑智驾ADS 3.3将新增eAES增强型自动紧急转向辅助、GAEB异形障碍物防碰撞、领航/巡航时风险场景自适应远光灯切换。
四 | 今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。优化障碍物告警显示、园区巡航限速功能（车速上限由35km/h调整至50km/h)、智能辅助驾驶语音提示功能、智能通勤导航功能；岚图梦想家鲲鹏版OTA 2.0也迎来升级，新增视觉城市车道级导航、导航&巡航支持“绿波车速”提示、地点微详情动态信息、未来出行精准预估时长和拥堵、语音控制全时免唤醒Beta版、语音控制就近播报。多屏互动新增屏间流转、应用全开等功能。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。此外，此次升级还将针对车机生态娱乐、细节功能方面进行升级。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。动力方面，目前现款岚图梦想家提供插混和纯电动力可选，插混版发动机最大功率150马力，综合功率571马力，CLTC工况纯电续航235km，综合续航1411km；纯电版采用双电机四驱，最大功率435马力，纯电续航650km。
五 | （文/ 周易）
六 | 今年5月，朋友让他陪着看房。
七 | 7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。
八 | 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。
九 | 接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。
十 | 两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。
十一 | 中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。
十二 | 曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。
十三 | 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。
十四 | 而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。
十五 | 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。
十六 | 张强也体会到，一分价钱一分货。
十七 | 好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。
十八 | 但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。
十九 | 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。
| 作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。
| 他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。
| 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。
| 两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。
| 如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。
| 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。
| （应受访者要求，张强为化名）。
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Published on:19:50:33
